Ijara shartnomasi: O'zbekiston qonunchiligi va amaliy qo'llanma

Ijara shartnomasi bo'yicha umumiy ma'lumot

O'zbekiston Respublikasida ijara munosabatlari Fuqarolik kodeksi va "Ijara to'g'risida"gi Qonun bilan tartibga solinadi. Uy-joyni ijaraga berish shartnomasi yozma shaklda tuzilishi shart, uning muddatiga 5 yilgacha belgilanishi mumkin. Notarial tasdiqlash majburiy emas, lekin shartnoma tuzilishi hamda keyinchalik kelib chiqishi mumkin bo'lgan nizolar oldini olish uchun tavsiya etiladi.

Shartnomada ijara beruvchi va ijarachi (ism-familiya, pasport ma'lumotlari va manzili) to'liq ko'rsatiladi; shuningdek, ijarachi bilan birga doimiy yashaydigan boshqa fuqarolar ("oila a'zolari") ham nomlanishi lozim.

Ijara shartnomasi davlat soliq organlarida bepul ro'yxatga qo'yilishi kerak. Ya'ni, ijara.soliq.uz portali orqali shartnoma bepul ro'yxatga olinadi; aks holda bazaviy hisoblash miqdorining 5–10 barobarigacha jarima qo'llanadi. Shartnoma ro'yxatga qo'yilgach, ijara haqi va depozit uchun kvitansiya olish ham muhim.

Shartnoma ijro etilgach, mulk egalik huquqi o'zgarsa ham, ijara shartnomasi bekor qilinmaguncha haqiqiyligicha qoladi. Ijarani muddatidan oldin bekor qilish fuqarolik kodeksi 551–552-moddalari asosida faqat tegishli shartlar asosida amalga oshiriladi.

Huquq va majburiyatlar

Ijaraga beruvchi uy-joyni yashashga yaroqli, sersharoit holda ijarachiga topshirishi lozim. U, shuningdek, kommunal xizmatlar (elektr, gaz, suv va boshqalar) doirasida ijarachiga qulaylik yaratishi, umumiy xo'jalik ob'ektlarini ta'mirlash va saqlash uchun choralar ko'rishi kerak.

Ijarachi esa uy-joyni ehtiyotkorlik bilan foydalanib, shartnoma shartlariga rioya qilishi, ijara haqi va kommunal to'lovlarni o'z vaqtida to'lashi majburiyatini oladi.

Fuqarolik kodeksi bo'yicha, agar ijarachi shu uyda yashaydigan oila a'zolaridan biri bo'lsa, ijara oluvchisi vafot etsa yoki ketib qolsa, ijarani onasi, otasi, eri, rafiqasi yoki voyaga yetgan farzandi bilan davom ettirish huquqi bor.

Toshkentda 2024–2026-yillardagi ijara bozorining holati

Toshkentda uy-joy ijara narxlari 2024 yilda pasayish tendensiyasida bo'lgan. 2024-yil martida o'rtacha ta'mirlangan uy-joylar uchun ijara narxlari:

• 1-xonali xonadon: oyiga ~$391
• 2-xonali xonadon: oyiga ~$436
• 3-xonali xonadon: oyiga ~$513
• 4-xonali xonadon: oyiga ~$591

Shu davrda Sergeli va Olmazor kabi tumanlar ijara uchun nisbatan arzon hududlar bo'lgan (1-xonali $354–359), eng qimmat hududlar esa Mirobod va Shayxontohur (1-xonali $463–437) kuzatilgan.

2025-yil oxiriga kelib, dollar kursi pasayishi va yangi o'quv yilining boshlanishi ta'sirida ijara narxlari oshgan:

2026-yil boshida ham ijaraga bo'lgan talab oshgan. Fevral oyida Toshkentda o'rtacha ijara $8.7/m² bo'lib, yil boshiga nisbatan 8%ga o'sdi. Martda esa $8.9/m²ga yetib, o'tgan yilning martiga nisbatan +10.8% ko'tarilishi qayd etildi. Eng yuqori ijara narxlari markaziy tumanlar – Mirobod, Shayxontohur, Yakkasaroy, Mirzo Ulug'bek –da saqlangan.

Shartnoma bandlari: nimaga e'tibor berish

Tomonlar

Shartnoma boshida ijaraga beruvchi va oluvchining F.I.Sh., pasport ma'lumotlari, yashash manzili ko'rsatiladi.

Mol-mulk tavsifi

Ijaraga berilayotgan uy-joy aniq manzil bilan – tuman, ko'cha, uy va kvartira raqami ko'rsatiladi; qancha xona ekanligi, ta'miri va jihozlanganligi aytiladi.

Ijara muddati

Shartnoma boshlanish va tugash sanasi aniqlab beriladi. Agar shartnoma avtomatik uzaytirish imkonini ko'zda tutsa, bu ham alohida qayd etiladi.

Ijara haqqi va to'lov tartibi

Oylik ijara miqdori va to'lash sanasi belgilanadi. Ijara haqini indeksatsiya (inflyatsiyaga bog'lash) shartlari kelishilsa, u ham shu bandda ko'rsatiladi.

Kommunal to'lovlar

Elektrik, gaz, suv, chiqindi va boshqa xizmatlar kim tomondan to'lanishi ko'rsatiladi.

Ta'mirlash va parvarish

Uy-joy ta'miri va ta'mirlash xarajatlarini kim qoplaydi. Odatda jismoniy ta'mirlar ijarachi, obodonlashtirish ijaraga beruvchi zimmasida.

Depozit va jazolar

Ko'pincha ijara shartnomasiga xavfsizlik depozitini belgilash tavsiya etiladi. Shartnoma tugagach, uy-joy yaxshi holatda topshirilsa, depozit to'liq qaytarib beriladi. Kechiktirilgan ijara haqi uchun penya (odatda har bir kechiktirilgan kun uchun 0.1% yoki 0.2%) va boshqa jazolar haqida band tuzish muammolarni oldini oladi.

Fors-major

Tabiiy ofatlar, urush, pandemiya kabi kutilmagan sharoitlar sodir bo'lganda tomonlarga bo'lgan majburiyatlarni vaqtincha bekor qilish kabi iboralar kiritilishi tavsiya etiladi.

Nizo yechimi

Ziddiyat tug'ilganda qanday hal etilishi haqida: nizolar tomonlarning muzokarasi yo'li bilan hal qilinmasa, O'zbekiston Respublikasining amaldagi qonunchiligiga muvofiq sud tartibida hal etiladi.

Ro'yxatdan o'tkazish

Shartnomani soliq idorasida ro'yxatga qo'yganlik haqida mas'uliyat. Tuzilgan ijara shartnomasi qonun talabiga ko'ra Soliq qo'mitasi huzuridagi bo'limlarda ro'yxatga olinishi lozim.

Amaliy tavsiyalar: xavf-xatarlarni kamaytirish

• Ko'rib chiqish va inventarizatsiya: ijara boshlanishidan oldin uyni diqqat bilan tekshirib, mavjud xatolar va shikastlarni hujjatlashtiring. Mulk nusxalarini suratga oling va shartnomaga qo'shimcha sifatida inventarizatsiya ilova qiling.
• Shartnoma nusxasi va ro'yxatga olish: yozma shartnoma tuzishni unutmang va uni tez orada ijara.soliq.uz orqali ro'yxatdan o'tkazing.
• Notarial tavsiya: sud hujjatlarida qo'shimcha kuchga ega bo'lishi uchun, ixtiyoriy bo'lsa-da, shartnomani notarial tasdiqlash maqsadga muvofiq.
• To'lov usullari va kvitansiya: naqd pul uzatishdan ko'ra, bank o'tkazmasi yoki elektron pul o'tkazmasi orqali to'lash ma'qul. Har qanday ijara to'lovlari uchun kvitansiya yoki bank to'lov hujjatini oling.
• To'lovlar bo'yicha kelishuv: ijara haqi va kommunal to'lovlarni kimning majburiyatida ekanini, depozitni qanday va qachon qaytarish shartlarini aniq tuzib oling.
• Ruxsatlar va sug'urtalar: uyni ijaraga berish qonuniy ekanligini (uy egasining huquqiga oid hujjatlar) tekshiring.

Nizo va qarshi chora

Eng ko'p uchraydigan nizolar – ijara haqi kechiktirilishi, uy-joy holati bo'yicha kelishmovchiliklar, inventarizatsiya farqlari yoki mehmonlar bilan bog'liq masalalar. Ular yuzaga kelganda:

• Huquqiy hujjatlar asosida maslahatlashish: tomonlar shartnomaning nusxasini ko'rib chiqishi, mavjud dalillar (surat, kvitansiya) bilan taqqoslash kerak.
• Bildirishnoma yuborish: ijara haqi vaqtida to'lanmasa, notarial yo'l bilan ogohlantirish yuborish mumkin.
• Sudga murojaat: nizoni o'zaro hal etib bo'lmasa, mahalliy fuqarolik sudi orqali da'vo qo'zg'ash mumkin. Sudda yoningizda shartnoma, kvitansiya, inventarizatsiya nusxalari va guvohlar ro'yxatini olib boring.
• Kelgusida ehtiyot choralari: obro'li ijarachilar va ijaraga beruvchilarni tanlash, shartnomani notarial va elektron ro'yxatga olish orqali mustahkamlik berish foydali.

Namuna shartnoma

UY IJARA SHARTNOMASI

Shahar: Toshkent     Sana: "__" ________ 202X-yil

Ijaraga beruvchi: ____________________, pasport: __________.
Ijara oluvchi: ______________________, pasport: __________.

1. Shartnoma predmeti: Ijaraga beruvchi Toshkent shahri, _______ tumani, _______ ko'chasidagi ___-xonali kvartirani Ijarachiga vaqtincha foydalanish uchun beradi.

2. Ijara muddati: 202X-yilning "__" __________ kunidan 202Y-yilning "__" __________ kungacha.

3. Ijara haqi va to'lov: Oylik ijara haqi — _______ so'm. Har oyning __-kunigacha naqd pul yoki bank o'tkazmasi yo'li bilan to'lanadi.

4. Kommunal xizmatlar: Elektr, gaz, suv va chiqindi uchun to'lovlarni Ijarachi to'laydi.

5. Xavfsizlik depoziti: Ijarachi shartnoma imzolangach ijara haqi miqdoridagi depozitni Ijaraga beruvchiga topshiradi. Shartnoma muddati tugagach, uy-joy yaxshi holatda qaytarilsa, depozit qaytarib beriladi.

6. Fors-major: Tabiiy ofatlar, urush yoki favqulodda vaziyatlar tufayli ijara shartlari to'liq bajarilmasa, tomonlar bir-biridan kompensatsiya talab qilmaydi.

7. Taraflarning mas'uliyati: Ijara beruvchi uy-joyni yaroqli holda topshiradi. Ijarachi uy-joyga zarar yetkazmaslik va to'lovlarni o'z vaqtida amalga oshirish majburiyatini oladi.

8. Hal etish tartibi: Nizolar tomonlar muzokarasi bilan hal qilinmasa, O'zbekiston Respublikasi qonunlariga muvofiq mahalliy sudda ko'rib chiqiladi.

9. Ro'yxatga olish: Mazkur shartnoma qonunchilikda belgilangan tartibda Soliq qo'mitasi organida ro'yxatga olinadi.

10. Imzolar: Shartnoma ikki nusxada tuzilib, har nusxaga ijaraga beruvchi va oluvchi imzo qo'yadi.

Ijaraga beruvchi: ____________     Ijara oluvchi: ____________ (imzo)

Manbalar: O'zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksi (34-bob va 35-bob), "Ijara to'g'risida"gi Qonun, Vazirlar Mahkamasi qarorlari, MHTI hisobotlari, Davlat soliq qo'mitasi portali, mahalliy nashrlar (Paradigma.uz, Vzglyad.uz, Kun.uz) va ko'chmas mulk portallari (OLX.uz, Domtut.uz) asosida tayyorlandi.